Al fine di tutelare i propri interessi da un inquilino insolvente, da qualche anno, i proprietari di immobili in locazione hanno scelto di affiancare al contratto di affitto anche la sottoscrizione di una fideiussione bancaria specifica per affitto che ha sostituito il versamento iniziale della vecchia cauzione. Ecco di cosa si tratta.
Fideiussione bancaria per affitto
La fideiussione per affitto non è altro che un contratto sottoscritto da un garante (una banca, un'agenzia assicurativa o una terza persona in veste privata, purchè accettatta dal proprietario) il quale si impegna a rimborsare gli eventuali ammanchi (spese condominiali, riparazioni, etc.) o le insolvenze dell'inquilino fino alla scadenza del contratto di locazione. La fideiussione bancaria avviene quindi tra il garante e il padrone di casa, il quale è tenuto a rivolgersi al fideiussore solo in caso di una reale insolvenza dell'inquilino e non oltre la scadenza del contratto. Contrariamente al contratto di locazione, che può essere rinnovato tacitamente allo scadere dei primi 4 anni, la fideiussione decade automaticamente e va rinnovata con la sottoscrizione di un nuovo contratto. Al termine del contratto d'affitto, il fideiussore (cioè la banca, l'assicurazione o la terza persona incaricata) non avranno nessun vincolo fiscale e legale nè nei confronti del padrone di casa, nè in quelli dell'inquilino.
I vantaggi di una fideiussione per locazione
I vantaggi sono molti, sia per il padrone di casa che per l'inquilino. La fideiussione bancaria, così come quella assicurativa, garantisce in ogni caso il recupero delle rate d'affitto, anche quando l'inquilino non è nella posizione di poter saldare il debito. In questo modo i proprietari di immobili possono locare con maggiore disponibilità anche ad affittuari in precarie condizioni economiche, con il vantaggio di riuscire a recuperare comunque il canone di affitto ricorrendo al fideiussore. La fideiussione rappresenta un fondocassa sempre disponibile ma solo al momento necessario. Esonera quindi l'affittuario dal versare una cifra considerevole com'era la vecchia cauzione al momento della stipula del contratto d'affitto, in cambio di una promessa di pagamento che, in caso contrario, potrà essere assolta dal fidiussore.
Svantaggi e limitazioni
Se da un lato la fideiussione imposta dal padrone di casa al momento della stipula del contratto d'affitto favorisce maggiormente lo stesso proprietario e in qualche modo anche l'inquilino potenzialmente insolvente, non sempre si rivela una scelta vantaggiosa per chi non ha problemi economici e quindi riesce a pagare il canone puntualmente. La fideiussione bancaria, assicurativa o di terze parti, comporta comunque il pagamento di una commissione aggiuntiva che va pagata indipendentemente dalla necessità o meno di ricorrere al fideiussore.
UN MODO DI PENSARE, VIVERE E COMPORTARSI nel rispetto delle persone e della morale.
giovedì 23 giugno 2011
lunedì 20 giugno 2011
venerdì 17 giugno 2011
AFFITTI:La cedolare secca non sempre conviene
La cedolare secca non sempre conviene: ecco cosa c'è da sapere prima della scelta
La cedolare non è solo un problema di aliquote. Vero che si paga solo 21% (se la casa è affittata a mercato libero) o il 19% (se si tratta di un canone "concordato") al posto dell'Irpef e dell'imposta di registro. Il che rende abbastanza semplice considerare che chi abbia un reddito complessivo sotto i 15mila euro (affitti esclusi) nel primo caso o 28mila euro (sempre al netto dei canoni) nel secondo caso non ha, di fatto, un vantaggio nello scegliere la cedolare. Gli altri però, e sono la maggior parte, sì. Ma ci sono altri fattori da considerare, che possono essere valutati solo basandosi sulla situazione reale.
1) L'Istat
Chi sceglie la cedolare non potrà chiedere adeguamenti Istat all'inquilino. Nessuno può prevedere l'inflazione ma l'andamento di questi ultimi anni fanno sperare male e un'ipotesi del 2% annuo sembra probabile. Il che vuol dire, su un affitto da 600 euro a mese, 144 euro all'anno che oltretutto entrano a far parte del canone, quindi si tratta di una specie di "interesse composto" che funziona come l'anatocismo: l'anno seguente l'Istat si calcola non su 7.200 ma su 7344 euro annui e va a 147 euro. E così via.
2) Gli aumenti periodici
Chi ha in mente di tarare l'affitto con canoni progressivi, magari basati su un accordo con l'inquilino che effettua una serie di lavori e, per un paio d'anni, paga un affitto più basso per poi tornare al regime normale dal terzo anno in poi, se lo può scordare. Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare è assoluto.
3) L'addizionale regionale
Ogni regione ha la sua addizionale e, dato che la cedolare le assorbe, dove è più alta lì è più vantaggioso. Ma ci sono differenze che vanno dal Lazio (1,7 per cento) all'Umbria (0,7 per cento). Con l'esempio di prima, la differenza è di 72 euro a parità assoluta di condizioni.
4) L'addizionale comunale
Ma c'è anche l'addizionale comunale, decisamente più varia (molti comuni non la hanno affatto applicata): a Milano, per esempio, i proprietari sono meno interessati alla cedolare perché non pagano l'addizionale comunale comunale, a Roma l'appeal è forte perché arriva allo 0,9 per cento.
La cedolare debutta con l'opzione telematica
Ecco i documenti utili per chi opta per la cedolare secca
Sulla cedolare secca maxi-sanzioni per i trasgressori
5) La burocrazia
Considerando che per i nuovi contratti va fatta una speciale denuncia online (tranne pochi casi nei quali si usa il vecchio modello 69), per la quale ci si deve accreditare e ottenere il pincode, dopo di che si avrà a che fare con una nuova imposta e adempimenti separati dall'Irpef, se l'importo a vantaggio della cedolare è minimo (100-200 euro) forse i nuovi impegni burocratici non valgono la candela.
6) Gli affitti in nero
Chi sinora non ha pagato le tasse, evitando anche di registrare il contratto, dovrebbe essere spinto a farlo dal fatto che l'inquilino potrebbe provvedere direttamente alla registrazione. Ottenendo così un canone pari al triplo della rendita catastale (poche centinaia di euro all'anno, in media) per quattro anni. L'occasione della cedolare dovrebbe quindi influenza la decisione dei proprietari dei circa 500mila immobili abitativi affittati in nero.
Ma ci sono due fattori contro: primo, che registra un nuovo contratto deve mentire, fingendo che sia iniziato proprio in quel momento, sperando che il fisco non vada ad accertare le annualità precedenti, altrimenti tra sanzioni e interessi va a sborsare parecchie migliaia di euro.
Secondo, l'inquilino che volesse effettuare la registrazione incontrerebbe parecchie difficoltà, dato che molti uffici delle Entrate vogliono vedere la copia del contratto, che non sempre c'è, e poi vanno indicati i dati catastali, spesso assenti dalla copia del contratto (quando c'è).
Poi va considerato che nei centri minori i rapporti tra inquilino e proprietario sono caratterizzati da parentela, amicizia o lunga consuetudine, per cui nessuno si sognerebbe di fare uno "sgarbo" all'altro. E che gli affitti non sono da rapina come nelle grandi città, dove l'inquilino incattivito sogna di prendersi una rivincita. Le speranze del governo di recuperare gran parte del "nero" con lo spauracchio dell'inquilino-delatore sono, quindi, fondate solo in parte.
Il proprietario in nero dovrà quindi soppesare da una parte i rischi dell'emersione (sanzioni sul pregresso e cedolare da pagare) e dall'altra quelli del nero (sanzioni sul pregresso e crollo del canone d'affitto su denuncia dell'inquilino, che però ha le armi un po' spuntate).
La cedolare non è solo un problema di aliquote. Vero che si paga solo 21% (se la casa è affittata a mercato libero) o il 19% (se si tratta di un canone "concordato") al posto dell'Irpef e dell'imposta di registro. Il che rende abbastanza semplice considerare che chi abbia un reddito complessivo sotto i 15mila euro (affitti esclusi) nel primo caso o 28mila euro (sempre al netto dei canoni) nel secondo caso non ha, di fatto, un vantaggio nello scegliere la cedolare. Gli altri però, e sono la maggior parte, sì. Ma ci sono altri fattori da considerare, che possono essere valutati solo basandosi sulla situazione reale.
1) L'Istat
Chi sceglie la cedolare non potrà chiedere adeguamenti Istat all'inquilino. Nessuno può prevedere l'inflazione ma l'andamento di questi ultimi anni fanno sperare male e un'ipotesi del 2% annuo sembra probabile. Il che vuol dire, su un affitto da 600 euro a mese, 144 euro all'anno che oltretutto entrano a far parte del canone, quindi si tratta di una specie di "interesse composto" che funziona come l'anatocismo: l'anno seguente l'Istat si calcola non su 7.200 ma su 7344 euro annui e va a 147 euro. E così via.
2) Gli aumenti periodici
Chi ha in mente di tarare l'affitto con canoni progressivi, magari basati su un accordo con l'inquilino che effettua una serie di lavori e, per un paio d'anni, paga un affitto più basso per poi tornare al regime normale dal terzo anno in poi, se lo può scordare. Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare è assoluto.
3) L'addizionale regionale
Ogni regione ha la sua addizionale e, dato che la cedolare le assorbe, dove è più alta lì è più vantaggioso. Ma ci sono differenze che vanno dal Lazio (1,7 per cento) all'Umbria (0,7 per cento). Con l'esempio di prima, la differenza è di 72 euro a parità assoluta di condizioni.
4) L'addizionale comunale
Ma c'è anche l'addizionale comunale, decisamente più varia (molti comuni non la hanno affatto applicata): a Milano, per esempio, i proprietari sono meno interessati alla cedolare perché non pagano l'addizionale comunale comunale, a Roma l'appeal è forte perché arriva allo 0,9 per cento.
La cedolare debutta con l'opzione telematica
Ecco i documenti utili per chi opta per la cedolare secca
Sulla cedolare secca maxi-sanzioni per i trasgressori
5) La burocrazia
Considerando che per i nuovi contratti va fatta una speciale denuncia online (tranne pochi casi nei quali si usa il vecchio modello 69), per la quale ci si deve accreditare e ottenere il pincode, dopo di che si avrà a che fare con una nuova imposta e adempimenti separati dall'Irpef, se l'importo a vantaggio della cedolare è minimo (100-200 euro) forse i nuovi impegni burocratici non valgono la candela.
6) Gli affitti in nero
Chi sinora non ha pagato le tasse, evitando anche di registrare il contratto, dovrebbe essere spinto a farlo dal fatto che l'inquilino potrebbe provvedere direttamente alla registrazione. Ottenendo così un canone pari al triplo della rendita catastale (poche centinaia di euro all'anno, in media) per quattro anni. L'occasione della cedolare dovrebbe quindi influenza la decisione dei proprietari dei circa 500mila immobili abitativi affittati in nero.
Ma ci sono due fattori contro: primo, che registra un nuovo contratto deve mentire, fingendo che sia iniziato proprio in quel momento, sperando che il fisco non vada ad accertare le annualità precedenti, altrimenti tra sanzioni e interessi va a sborsare parecchie migliaia di euro.
Secondo, l'inquilino che volesse effettuare la registrazione incontrerebbe parecchie difficoltà, dato che molti uffici delle Entrate vogliono vedere la copia del contratto, che non sempre c'è, e poi vanno indicati i dati catastali, spesso assenti dalla copia del contratto (quando c'è).
Poi va considerato che nei centri minori i rapporti tra inquilino e proprietario sono caratterizzati da parentela, amicizia o lunga consuetudine, per cui nessuno si sognerebbe di fare uno "sgarbo" all'altro. E che gli affitti non sono da rapina come nelle grandi città, dove l'inquilino incattivito sogna di prendersi una rivincita. Le speranze del governo di recuperare gran parte del "nero" con lo spauracchio dell'inquilino-delatore sono, quindi, fondate solo in parte.
Il proprietario in nero dovrà quindi soppesare da una parte i rischi dell'emersione (sanzioni sul pregresso e cedolare da pagare) e dall'altra quelli del nero (sanzioni sul pregresso e crollo del canone d'affitto su denuncia dell'inquilino, che però ha le armi un po' spuntate).
SANITA': FASCICOLO SANITARIO ELETTRONICO AL VIA NEL 2012
Roma - Importante passo avanti del progetto di "Fascicolo sanitario elettronico" (Fse) che entro il 2012, comunica il ministero della Salute, potra' essere reso disponibile su tutto il territorio nazionale per i cittadini italiani. Giovedi' la Conferenza Stato-Regioni ha approvato le Linee Guida nazionali proposte dal ministero. "Il Fascicolo sanitario elettronico che ogni italiano portera' con se' come una vera e propria carta d'identita' sanitaria - ha dichiarato il ministro della Salute Ferruccio Fazio - consentira' di migliorare enormemente l'assistenza sanitaria, permettera' di intervenire rapidamente ed efficacemente in caso di emergenze e fara' risparmiare notevoli risorse al sistema sanitario. Le Linee Guida individuano gli elementi necessari per una progettazione omogenea del "fascicolo elettronico" su base nazionale ed europea". Il Fse verra' realizzato dalle Regioni previo consenso dell'assistito ed e' definito come l'insieme dei dati e documenti digitali di tipo socio-sanitario generati da eventi clinici presenti e trascorsi, riguardanti l'assistito. Coprira' l'intera vita del paziente e sara' costantemente aggiornato dai soggetti che prendono in cura l'assistito. Nelle urgenze il Fse permettera' agli operatori di inquadrare immediatamente i pazienti; consentira' la continuita' delle cure, permettera' di condividere tra gli operatori le informazioni amministrative (es. prenotazioni di visite specialistiche, ricette, etc.). L'accesso al Fse potra' avvenire mediante l'utilizzo della carta d'identita' elettronica (Cie) e della carta nazionale dei servizi (Cns).
L'accesso potra' essere consentito anche attraverso strumenti di autenticazione forte, con l'utilizzo di smart card rilasciate da certificatori accreditati, o debole, con l'utilizzo di userid e password, o con altre soluzioni, purche' siano rispettate le misure minime di sicurezza nel rispetto del Codice in materia di protezione di dati personali. La necessita' di Linee Guida nazionali e' nata da una ricognizione effettuata nel 2008 dal ministero della Salute che ha indicato un buon dinamismo che si sta traducendo in progetti attivi in tutte le Regioni, ma con troppe differenziazioni nelle soluzioni applicative, nei modelli architetturali, negli standard semantici e nelle modalita' di utilizzo dei sistemi.
Per giungere ad una sintesi delle iniziative esistenti e promuovere l'adozione di un modello omogeneo nazionale, il ministro Fazio ha istituito un Tavolo tecnico che ha predisposto le Linee Guida approvate dalla Conferenza Stato Regioni.
L'accesso potra' essere consentito anche attraverso strumenti di autenticazione forte, con l'utilizzo di smart card rilasciate da certificatori accreditati, o debole, con l'utilizzo di userid e password, o con altre soluzioni, purche' siano rispettate le misure minime di sicurezza nel rispetto del Codice in materia di protezione di dati personali. La necessita' di Linee Guida nazionali e' nata da una ricognizione effettuata nel 2008 dal ministero della Salute che ha indicato un buon dinamismo che si sta traducendo in progetti attivi in tutte le Regioni, ma con troppe differenziazioni nelle soluzioni applicative, nei modelli architetturali, negli standard semantici e nelle modalita' di utilizzo dei sistemi.
Per giungere ad una sintesi delle iniziative esistenti e promuovere l'adozione di un modello omogeneo nazionale, il ministro Fazio ha istituito un Tavolo tecnico che ha predisposto le Linee Guida approvate dalla Conferenza Stato Regioni.
Acquisti online: una guida della polizia postale per evitare truffe
Sempre più italiani scelgono di effettuare i propri acquisti online: dai semplici capi di abbigliamento ai libri, dagli oggetti di elettronica agli strumenti di lavoro. Nonostante il volume di affari delle vendite online stia aumentando vertiginosamente, la diffidenza degli italiani nei confronti dei nuovi strumenti web non accenna a diminuire. La paura di subire truffe, ricevere oggetti danneggiati o vedersi, di punto in bianco, sottrarre i risparmi dalla proprie carte di credito, continua ad essere un deterrente per chi intende fare acquisti sul web. Per ovviare a queste problematiche e per infondere maggiore sicurezza nei potenziali acquirenti, la Polizia Postale italiana, con il contributo di Paypal, società del gruppo Ebay, ha deciso di mettere a disposizione degli internauti una guida dettagliata contenente alcune misure utili per evitare truffe online. Consigli utili, semplici precauzioni attraverso le quali è possibile evitare spiacevoli sorprese: dal controllare periodicamente i movimenti storici dei propri conti online allo scegliere password sicure (con caratteri numerici e alfabetici); dal leggere bene le condizioni di vendita e le caratteristiche del prodotto allo scegliere spedizioni protrette e tracciabili; dall'assicurare sempre gli acquisti all'utilizzare software e browser aggiornati. E' possibile visionare la guida della Polizia Postale all'indirizzo web http://www.governo.it/backoffice/allegati/63981-6903.pdf .
Vai alla pagina per scaricare la guida
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giovedì 16 giugno 2011
LOCAZIONI: si risolve il contratto se immobile è abusivo e in sanatoria
Locazioni: Cassazione, si risolve il contratto se l'immobile è abusivo. Anche se è stata chiesta sanatoria
Con la sentenza n.12286 depositata il 07 giugno 2011, la terza sezione civile del Palazzaccio ha stabilito che in tema di locazione di immobile a uso non abitativo, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio, e in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 Cc, a meno che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l'avesse consapevolmente accettata. Pertanto, secondo gli Ermellini, ne consegue che è irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia in seguito proposto la domanda di concessione in sanatoria: la giurisprudenza afferma infatti che la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta soltanto dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato unicamente quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell'immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l'uso al quale intende destinare i locali o manifestando di voler accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
(Data: 09/06/2011 9.00.00 - Autore: Luisa Foti)
Con la sentenza n.12286 depositata il 07 giugno 2011, la terza sezione civile del Palazzaccio ha stabilito che in tema di locazione di immobile a uso non abitativo, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell'immobile sotto il profilo edilizio, e in particolare la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di attività commerciale, costituisce inadempimento del locatore che giustifica la risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1578 Cc, a meno che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e non l'avesse consapevolmente accettata. Pertanto, secondo gli Ermellini, ne consegue che è irrilevante la circostanza secondo cui il conduttore abbia in seguito proposto la domanda di concessione in sanatoria: la giurisprudenza afferma infatti che la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta soltanto dopo che il provvedimento autorizzatorio sia stato definitivamente negato unicamente quando il conduttore sia a conoscenza della situazione dell'immobile alla data della conclusione del contratto o ne abbia accettato il rischio, non dichiarando l'uso al quale intende destinare i locali o manifestando di voler accettare l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova.
(Data: 09/06/2011 9.00.00 - Autore: Luisa Foti)
giovedì 26 maggio 2011
IMMOBILIARE: PROCEDURA DI SFRATTO ( ROBA DA MATTI )
Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto. Ecco in breve come si evolve la procedura.
1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale
2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .
3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.
4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .
5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .
6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.
7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.
8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento
9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.
10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .
11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.
Leggi Tutto cliccando su: propit.it - Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto. Ecco in breve come si evolve la procedura.
1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale
2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .
3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.
4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .
5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .
6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.
7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.
8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento
9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.
10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .
11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.
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