UN MODO DI PENSARE, VIVERE E COMPORTARSI nel rispetto delle persone e della morale.
lunedì 24 gennaio 2011
venerdì 14 gennaio 2011
TRACCIABILITA' DEI PAGAMENTI da 5.000,00 euro
MANOVRA 2011-2012: MISURE URGENTI FINALIZZATE ALLA STABILIZZAZIONE FINANZIARIA E ALLA COMPETITIVITA` ECONOMICA > IN BREVE I CONTENUTI DELLA MANOVRA >
Ai fini di adeguamento alle disposizioni adottate in ambito comunitario in tema di prevenzione dell'utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo, le limitazioni all'uso del contante e dei titoli al portatore, in base all’art.20, viene stabilito unl tetto alla tracciabilità dei contanti da 12.500, previsti dalla disciplina precedente (ex art. 49, commi 1, 5, 8, 12 e 13, del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231), a 5.000 euro. Sarà pertanto obbligatorio, sopra la soglia dei 5000 euro effettuare i pagamenti di beni o servizi con assegni non trasferibili, bonifici o altre modalita' di pagamento bancario, postale, o mediante sistemi di pagamento elettronico. Inoltre la manovra apporta modifiche allo stesso decreto legislativo n. 231/2007 con l'introduzione, all'art. 58, dopo il comma 7, di una nuova disposizione che prevede che la sanzione amministrativa pecuniaria per la violazione di tale obbigo, non potrà essere comunque essere inferiore nel minimo all'importo di tremila euro.
Ai fini di adeguamento alle disposizioni adottate in ambito comunitario in tema di prevenzione dell'utilizzo del sistema finanziario a scopo di riciclaggio dei proventi di attività criminose e di finanziamento del terrorismo, le limitazioni all'uso del contante e dei titoli al portatore, in base all’art.20, viene stabilito unl tetto alla tracciabilità dei contanti da 12.500, previsti dalla disciplina precedente (ex art. 49, commi 1, 5, 8, 12 e 13, del decreto legislativo 21 novembre 2007, n. 231), a 5.000 euro. Sarà pertanto obbligatorio, sopra la soglia dei 5000 euro effettuare i pagamenti di beni o servizi con assegni non trasferibili, bonifici o altre modalita' di pagamento bancario, postale, o mediante sistemi di pagamento elettronico. Inoltre la manovra apporta modifiche allo stesso decreto legislativo n. 231/2007 con l'introduzione, all'art. 58, dopo il comma 7, di una nuova disposizione che prevede che la sanzione amministrativa pecuniaria per la violazione di tale obbigo, non potrà essere comunque essere inferiore nel minimo all'importo di tremila euro.
sabato 8 gennaio 2011
UTENZE: SERVE IL CERTIFICATO DI CONFORMITA'? Quando e come.
Casa: da norme sicurezza nessun rischio distacco luce, acqua e gas; solo i nuovi edifici devono essere certificati per ottenere l’allaccio (art. 8 DM 37/2008)
Nessun rischio di distacco di acqua, luce e gas per le vecchie utenze domestiche che non hanno il certificato di conformità degli impianti. A chiarirlo è il Ministero dello Sviluppo economico che in una nota esplicativa pubblicata su www.sviluppoeconomico.gov.it interviene per facilitare l’applicazione della disposizione che impone al fornitore di sospendere l’erogazione di luce acqua e gas se non viene consegnata copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza degli impianti. In particolare, il Ministero anche per cancellare le possibili preoccupazioni degli utenti e dei fornitori su eventuali ostacoli al processo di liberalizzazione, chiarisce che:
1) i commi da 3 a 5 dell’art. 8 del Decreto Ministeriale n. 37/2008 (secondo i quali entro trenta giorni dall’allacciamento della fornitura di gas, luce e acqua deve essere consegnata al fornitore copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza pena la sospensione del servizio) si riferiscono espressamente all’allacciamento di nuove forniture. Ne consegue che qualsiasi modifica del contratto di fornitura già avviato (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro ad un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione) non determina l’obbligo di consegna della dichiarazione di conformità o di rispondenza. Il decreto, in sostanza, non ostacola la liberalizzazione del mercato elettrico, perché in caso di cambio del gestore non è previsto nessun nuovo adempimento.
2) per le utenze esistenti la dichiarazione di conformità o di rispondenza deve essere consegnata solo in caso di aumento della potenza impegnata se l’aumento consegue a interventi che impongono di per sé il rilascio della dichiarazione di conformità; oppure se l’aumento avviene nei rari casi in cui il decreto impone di redigere il progetto per i nuovi interventi: si tratta di impianti di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di regola non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo rilievo (ad esempio potenza dell’impianto elettrico superiore a 6 kw, ovvero superficie delle abitazioni superiore a 400 mq e degli immobili adibiti ad altri usi superiore a 200 mq). Anche in tali casi, comunque, l’obbligo scatta solo se l’impianto elettrico raggiunge almeno “la potenza di 6 kw”.
3) il fornitore professionale finale del servizio, che viene in contatto con l’utente, potrà e dovrà controllare i nuovi allacci, mentre per le variazioni faranno fede le dichiarazioni rese sotto la propria responsabilità dall’utente. In ogni caso, gli obblighi richiesti al fornitore si limitano all’acquisizione e conservazione della dichiarazione e alla gestione della procedura di temporaneo distacco fino al suo ottenimento.
4) la documentazione relativa agli impianti condominiali riguarda solo la parte comune dell’edificio e quindi degli impianti, mentre la documentazione relativa al singolo appartamento non comprende le parti comuni dell’edificio, e quindi nulla deve essere allegato al riguardo.
Nessun rischio di distacco di acqua, luce e gas per le vecchie utenze domestiche che non hanno il certificato di conformità degli impianti. A chiarirlo è il Ministero dello Sviluppo economico che in una nota esplicativa pubblicata su www.sviluppoeconomico.gov.it interviene per facilitare l’applicazione della disposizione che impone al fornitore di sospendere l’erogazione di luce acqua e gas se non viene consegnata copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza degli impianti. In particolare, il Ministero anche per cancellare le possibili preoccupazioni degli utenti e dei fornitori su eventuali ostacoli al processo di liberalizzazione, chiarisce che:
1) i commi da 3 a 5 dell’art. 8 del Decreto Ministeriale n. 37/2008 (secondo i quali entro trenta giorni dall’allacciamento della fornitura di gas, luce e acqua deve essere consegnata al fornitore copia della dichiarazione di conformità o di rispondenza pena la sospensione del servizio) si riferiscono espressamente all’allacciamento di nuove forniture. Ne consegue che qualsiasi modifica del contratto di fornitura già avviato (cambio del gestore o delle condizioni di fornitura o subentro ad un precedente utente, anche a seguito di temporanea disattivazione) non determina l’obbligo di consegna della dichiarazione di conformità o di rispondenza. Il decreto, in sostanza, non ostacola la liberalizzazione del mercato elettrico, perché in caso di cambio del gestore non è previsto nessun nuovo adempimento.
2) per le utenze esistenti la dichiarazione di conformità o di rispondenza deve essere consegnata solo in caso di aumento della potenza impegnata se l’aumento consegue a interventi che impongono di per sé il rilascio della dichiarazione di conformità; oppure se l’aumento avviene nei rari casi in cui il decreto impone di redigere il progetto per i nuovi interventi: si tratta di impianti di notevole rilievo sotto il profilo della sicurezza, di regola non presenti nelle abitazioni, ma solo nei condomini o in esercizi produttivi o commerciali di un certo rilievo (ad esempio potenza dell’impianto elettrico superiore a 6 kw, ovvero superficie delle abitazioni superiore a 400 mq e degli immobili adibiti ad altri usi superiore a 200 mq). Anche in tali casi, comunque, l’obbligo scatta solo se l’impianto elettrico raggiunge almeno “la potenza di 6 kw”.
3) il fornitore professionale finale del servizio, che viene in contatto con l’utente, potrà e dovrà controllare i nuovi allacci, mentre per le variazioni faranno fede le dichiarazioni rese sotto la propria responsabilità dall’utente. In ogni caso, gli obblighi richiesti al fornitore si limitano all’acquisizione e conservazione della dichiarazione e alla gestione della procedura di temporaneo distacco fino al suo ottenimento.
4) la documentazione relativa agli impianti condominiali riguarda solo la parte comune dell’edificio e quindi degli impianti, mentre la documentazione relativa al singolo appartamento non comprende le parti comuni dell’edificio, e quindi nulla deve essere allegato al riguardo.
giovedì 6 gennaio 2011
MORTE DEL LOCATORE: che succede al contratto di affitto?
LA MORTE DEL LOCATORE
La morte del locatore non produce particolari conseguenze sul contratto di locazione; essa, infatti, comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, e con il corrispondente dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione (Cass. 15/4/1989, n. 1811). La stessa sentenza ha stabilito che, se il conduttore riveste anche la qualità di erede del locatore, la morte di questi non fa venir meno l'intero rapporto locatizio, ma estingue soltanto l'obbligazione del conduttore limitatamente alla quota di canone di cui egli è contemporaneamente debitore (appunto in quanto conduttore) e creditore (in quanto erede).
La morte del locatore non produce particolari conseguenze sul contratto di locazione; essa, infatti, comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, e con il corrispondente dovere del conduttore di adempiere l'obbligazione relativa al pagamento del canone nei confronti degli eredi divenuti titolari della locazione (Cass. 15/4/1989, n. 1811). La stessa sentenza ha stabilito che, se il conduttore riveste anche la qualità di erede del locatore, la morte di questi non fa venir meno l'intero rapporto locatizio, ma estingue soltanto l'obbligazione del conduttore limitatamente alla quota di canone di cui egli è contemporaneamente debitore (appunto in quanto conduttore) e creditore (in quanto erede).
martedì 4 gennaio 2011
IMPOSTA CONTRATTO DI LOCAZIONE: tardivo pagamento
Tardivo pagamento dell’imposta
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d’imposta dovuto,
ad esempio, per i versamenti successivi alla prima annualità, per la proroga, la cessione o la risoluzione
di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta non pagata:
• una sanzione del 2,5 per cento dell’imposta dovuta (1/12 del 30 per cento) e gli interessi di mora, se
il pagamento è effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• una sanzione del 3 per cento dell’imposta dovuta (1/10 del 30 per cento) e gli interessi di mora, se
eseguito entro 1 anno dalla scadenza prevista.
ATTENZIONE
Non si può ricorrere al ravvedimento operoso se la violazione è stata già contestata dall’ufficio e,
comunque, quando siano già iniziati accessi, ispezioni, verifiche.
Per regolarizzare la mancata effettuazione, alla scadenza prevista, di un pagamento d’imposta dovuto,
ad esempio, per i versamenti successivi alla prima annualità, per la proroga, la cessione o la risoluzione
di un contratto di locazione, occorre versare, oltre all’imposta non pagata:
• una sanzione del 2,5 per cento dell’imposta dovuta (1/12 del 30 per cento) e gli interessi di mora, se
il pagamento è effettuato entro 30 giorni dalla scadenza ordinaria;
• una sanzione del 3 per cento dell’imposta dovuta (1/10 del 30 per cento) e gli interessi di mora, se
eseguito entro 1 anno dalla scadenza prevista.
ATTENZIONE
Non si può ricorrere al ravvedimento operoso se la violazione è stata già contestata dall’ufficio e,
comunque, quando siano già iniziati accessi, ispezioni, verifiche.
REGISTRAZIONE CONTRATTO IN RITARDO: quando e come
Tardiva registrazione del contratto
La violazione relativa all’omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata:
• entro novanta giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli
interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 10 per cento (1/12 di 120 per cento) dell’imposta dovuta
o dell’imposta in misura fissa – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la
registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora
e la sanzione ridotta – pari al 12 per cento (1/10 di 120 per cento) dell’imposta dovuta o dell’imposta
in misura fissa – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.
La violazione relativa all’omissione della richiesta di registrazione può essere regolarizzata:
• entro novanta giorni dal termine di scadenza previsto, a condizione che si paghi l’imposta dovuta, gli
interessi di mora e la sanzione ridotta – pari al 10 per cento (1/12 di 120 per cento) dell’imposta dovuta
o dell’imposta in misura fissa – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la
registrazione;
• entro un anno dal termine di scadenza previsto, purché si versi l’imposta dovuta, gli interessi di mora
e la sanzione ridotta – pari al 12 per cento (1/10 di 120 per cento) dell’imposta dovuta o dell’imposta
in misura fissa – e che, entro lo stesso termine, l’interessato presenti l’atto per la registrazione.
CODICI TRIBUTO: i pricipali per contratti di locazione
I PRINCIPALI CODICI TRIBUTO DA INDICARE SUL MODELLO F23 PER IL VERSAMENTO
107T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo (da utilizzare quando si versa in unica soluzione l’imposta relativa all’intera durata del contratto)
115T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità (da utilizzare nel caso
in cui si versa l’imposta relativa solo al primo anno di durata del contratto)
112T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - annualità successive (da utilizzare quando
si versa l’imposta relativa ad uno degli anni di durata del contratto successivo al primo)
114T imposta di registro - proroga contratti di locazione (da utilizzare nel caso di proroga del contratto
di locazione)
110T imposta di registro - cessione contratti di locazione e affitti
109T imposta di registro - per atti, contratti verbali e denunce
113T imposta di registro - risoluzione dei contratti di locazione e affitti (da utilizzare in caso di risoluzione
del contratto versando l’importo fisso di 67 euro e consegnando all’ufficio l’attestato di versamento
entro 20 giorni).
L’elenco completo dei codici tributo si può consultare sul sito www.agenziaentrate.gov.it
107T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo (da utilizzare quando si versa in unica soluzione l’imposta relativa all’intera durata del contratto)
115T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità (da utilizzare nel caso
in cui si versa l’imposta relativa solo al primo anno di durata del contratto)
112T imposta di registro per contratti di locazione fabbricati - annualità successive (da utilizzare quando
si versa l’imposta relativa ad uno degli anni di durata del contratto successivo al primo)
114T imposta di registro - proroga contratti di locazione (da utilizzare nel caso di proroga del contratto
di locazione)
110T imposta di registro - cessione contratti di locazione e affitti
109T imposta di registro - per atti, contratti verbali e denunce
113T imposta di registro - risoluzione dei contratti di locazione e affitti (da utilizzare in caso di risoluzione
del contratto versando l’importo fisso di 67 euro e consegnando all’ufficio l’attestato di versamento
entro 20 giorni).
L’elenco completo dei codici tributo si può consultare sul sito www.agenziaentrate.gov.it
CONTRATTO DI LOCAZIONE: disdetta come e quando.
Se sei un proprietario e hai stipulato un contratto di locazione di tipo libero 4 + 4 anni e ti sei rotto del tuo inquilino, hai la facoltà di non rinnovare il contratto alla prima scadenza dei 4 anni soltanto in pochi casi particolari, previsti dall'art. 3 della legge 431/98 che riportiamo:
Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Mentre il locatore non può recedere dal contratto di locazione se non nei casi appena visti, il conduttore inquilino può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore sei mesi prima. Il nodo della questione sono i "gravi motivi" che la legge tira in ballo. Al proprietario vengono specificati bene i motivi per i quali gli è concesso il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, invece nulla si dice circa i gravi motivi di cui l'inquilino può avvalersi.
Quello che potrebbe essere un grave motivo per l'inquilino, potrebbe non esserlo per il locatore. Chi ha il potere di stabilire qual è un grave motivo o meno? Il costo dell'affitto troppo alto potrebbe essere considerato un grave motivo per recedere dal contratto da parte dell'inquilino? Si può costringere l'inquilino a pagare la pigione concordata per tutta la durata del contratto? Noi ci chiediamo perché il legislatore ha voluto inserire quella frase nell'art. 3 della legge. Poteva benissimo non mettercela e non ci sarebbero stati problemi.
Legge 431/98. Art. 3. (Disdetta del contratto da parte del locatore)
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopra-elevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile.
Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile.
Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, ne termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Mentre il locatore non può recedere dal contratto di locazione se non nei casi appena visti, il conduttore inquilino può recedere in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, dandone comunicazione al locatore sei mesi prima. Il nodo della questione sono i "gravi motivi" che la legge tira in ballo. Al proprietario vengono specificati bene i motivi per i quali gli è concesso il diniego di rinnovo del contratto alla prima scadenza, invece nulla si dice circa i gravi motivi di cui l'inquilino può avvalersi.
Quello che potrebbe essere un grave motivo per l'inquilino, potrebbe non esserlo per il locatore. Chi ha il potere di stabilire qual è un grave motivo o meno? Il costo dell'affitto troppo alto potrebbe essere considerato un grave motivo per recedere dal contratto da parte dell'inquilino? Si può costringere l'inquilino a pagare la pigione concordata per tutta la durata del contratto? Noi ci chiediamo perché il legislatore ha voluto inserire quella frase nell'art. 3 della legge. Poteva benissimo non mettercela e non ci sarebbero stati problemi.
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