Contratto di Locazione e Procedura di Sfratto. Ecco in breve come si evolve la procedura.
1)- In caso di ritardo o mancato pagamento del canone o degli oneri accessori il proprietario invia una raccomandata r.r. all'inquilino (alisas conduttore) assegnando Lui un tempo massimo di 15 gg per assovere al debito scaduto . Se questi omette di pagare , il proprietario deve rivolgersi ad un legale
2)- L'avvocato notificherà al conduttore una " intimazione di sfratto" e lo citerà (infatti si parla di citazione ) in Tribunale per ottenere la " convalida di sfratto" .
3)- L'inquilino in udienza potrà assolvere il suo debito o invocare il "termine di grazia" (solo per le locazioni abitative) ossia chiedere un certo tempo per poter pagare , tempo che viene concesso dal Giudice in ragione di ulteriori 3-4 mesi , non di piu'.
4)- Se invece l'inquilino non chiede nulla rimanendo passivo o non si presenta in udienza, lo sfratto viene convalidato dal Giudice che indica altresi' la data per il materiale rilascio dell'immobile; in genere non oltre un mese .
5)- L'atto di convalida viene trasmesso per la formalizzazione alla Cancelleria Civile che, se necessario trasmetterà gli atti, in tempo successivo all' Ufficiale Giudiziaro .
6)- L'inquilino moroso che non ottemperasse al rilascio secondo la data disposta dal Giudice, si vedrà notificare un "atto di precetto" in cui gli verrà ordinato di rilasciare entro 10 giorni dal ricevimento della notifica , l'immobile. In difetto, viene ammonito sempre con il precetto , che si procederà con l'esecuzione forzata.
7)-Se l'inquilino insiste ancora a non rilasciare l 'alloggio , verrà notoficato lui un nuovo atto, c.d. "monitoria di sgombero" Con esso, l' Ufficiale Giudiziario indica il giorno e l'ora in cui si recherà presso l'abitazione accompagnato dalla forza pubblica.
8) Quel giorno si verificherà il materiale sgombero dell'alloggio con cambio della serratura a cura di un fabbro allo scopo convocato dal locatore . Se fossero presenti mobili ed arredi verrà nominato il proprietario " custode" degli stessi in attesa che l'inquilino venga a prelevarli in un secondo momento
9) L'iter descritto si conclude con il "verbale di rilascio immobile" , atto con il quale l'Ufficiale Giudiziario certifica l'avvenuta esecuzione dello sfratto.
10) Se l'inquilino non ritira i mobili in tempi ragionevoli , inizia un altro problema per il proprietario che non potrà rimuoverli a suo piacere , ma dovrà invocare l'intervento del "cancelliere" ed insieme redarre e controfirmare " l' inventario" tal che l'arredo e mobilio potranno essere collocati (sempre su responsabilità e spese del locatore) in altro luogo noto , fino alla eventuale richiesta di messa all'asta per recupare parte delle spese .
11- Aspetto fiscale. Dichiarazione dei redditi
Il Ministero delle Finanze (Circolare 150/E del 7 luglio 1999) ha precisato che in assenza di un procedimento giurisdizionale di sfratto concluso, il canone di locazione deve essere «comunque dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo»
Motivo per cui fino alla conclusione effettiva dello sfratto il canone và fiscalmente dichiarato nel mod.730 o Unico.
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