CONTRATTO DI LOCAZIONE: TESTO LEGGE

Testo legge riforma degli affitti

Capo I
LOCAZIONE DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVOArt. 1.
(Ambito di applicazione).
1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1^ giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche.3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392.4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta

Art. 2.
(Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione).

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata.4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

POLIZZA GLOBALE FABBRICATI: COME, PERCHE' QUANDO

Polizza globale fabbricati


La polizza globale fabbricati ha alcune peculiarità che la rendono unica nel suo genere, per cui riteniamo utile fornire alcune informazioni ai lettori.

Oggetto: La polizza globale è essenzialmente una assicurazione a copertura della responsabilità civile, per cui garantisce l'assicurato dalle richieste risarcitorie che potrebbero avanzare terzi danneggiati; ciò significa che non "copre" i danni accaduti alle cose dell'assicurato, ma tutela economicamente quest'ultimo da eventuali pretese di terzi.

L'elemento caratteristico della globale è che la polizza, pur essendo stipulata a livello condominiale, garantisce su tutte le parti dell'edificio,comprese quelle private, per cui l'amministratore agisce in duplice veste di rappresentante dei condomini collettivamente (per quanto riguarda i danni che potrebbero cagionare le parti comuni a terzi e condomini) ma anche di rappresentante dei condomini singolarmente (per i danni provocati da loro proprietà esclusive, quali rotture di poggioli, tubi privati ecc.). E' proprio tale fatto che dà luogo a equivoci e motivi di confusione quando sia necessario procedere in via giudiziaria, in quanto il condominio, pur risultando l'ente assicurato, può non essere responsabile del fatto dannoso e quindi non legittimato passivamente se le parti di edificio che hanno cagionato l'evento non sono condominiali ma private.

Fatti "coperti": la polizza interviene esclusivamente per "rotture accidentali". Detto termine viene interpretato dalle assicurazioni in senso restrittivo al fine di limitare i risarcimenti; in realtà, il termine "fatto accidentale" non significa fatto "non colposo" atteso che, in tale ipotesi, non sussisterebbe neppure responsabilità del danneggiante, trattandosi di caso fortuito per cui, con il termine "rottura accidentale" si deve intendere ogni fatto, non doloso o fortuito, riconducibile a responsabilità di uno o più condomini.

Danni da infiltrazioni: Le polizze globali, normalmente, coprono solamente i danni provocati da acqua condotta (tubature), mentre non coprono (normalmente per contratto) le infiltrazioni da avarie da parti comuni (tetto facciate ecc.); il motivo di tale esclusione è evidente; le assicurazioni vogliono evitare che i condomini omettano i lavori di rilevante entità in quanto, comunque, coperti da assicurazione. E' bene ricordare che le polizze, coprendo solo le rotture accidentali, solitamente tendono a opporre resistenze quando la rottura del tubo sia avvenuta per vetustà.

La "ricerca guasti": La ricerca guasti è una clausola accessoria alla polizza per la responsabilità civile; interviene a copertura delle spese necessarie alla ricerca della causa di infiltrazioni e conseguente ripristino dei luoghi manomessi. Come anticipato, si tratta di una garanzia accessoria alla responsabilità civile, per cui non interviene in assenza di danno risarcibile; paradossalmente, pertanto, in caso di rottura di un tubo, il condominio o il singolo devono sperare di avere provocato danni a qualcuno per poter ricevere un indennizzo sui lavori di ricerca e ripristino.

Termini per la richiesta: E' bene ricordare che, in caso di sinistro, è obbligatorio per legge procedere alla denuncia di sinistro all'assicurazione entro tre giorni dalla scoperta del fatto. Tale onere, che solitamente incombe sull'amministratore, può rappresentare obbligo del singolo il quale, qualora riceva una richiesta di risarcimento del danno, deve immediatamente darne notizia all'amministratore affinché proceda alla denuncia.

Modalità di risarcimento: solitamente, nelle ipotesi di intervento, vi è una franchigia, per cui l'assicurazione, periziati i danni, sottrae dall'indennizzo una somma in percentuale (o forfettizzata); inoltre, vigendo il criterio proporzionale, rileva la somma complessiva assicurata per cui, se lo stabile è complessivamente assicurato per una somma inferiore al suo reale valore, l'indennizzo subirà un decremento proporzionale.

Le somme non coperte dalla polizza sono dovute al danneggiato direttamente dal danneggiante (condòmino se il danno è provenuto da parte privata, condominio se da parte comune).

Accesso ai documenti: essendo ogni singolo condomino (nonostante rappresentato nella sottoscrizione della polizza dall'amministratore) titolare del contratto, lo stesso ha il diritto all'accesso ai documenti che lo vedono interessato (perizie quietanze ecc.) per cui, in caso di rifiuto da parte dell'ente assicuratore, potrà pretendere che gli sia data copia di quanto richiesto.

Quietanza: prima di procedere alla liquidazione dell'indennizzo o risarcimento, l'assicuratore, fa sottoscrivere al danneggiato o all'assicurato, una rinunzia ad ogni altra pretesa; nelle ipotesi di polizza fabbricati che, ripetiamo, copre il danneggiante dalle richieste di terzi, la quietanza è sottoscritta dall'amministratore che, con tale sottoscrizione, rinunzia a richiedere altre somme all'assicurazione. L'amministratore, rappresentando terze persone, dovrà prestare particolare attenzione prima di sottoscrivere la quietanza, soprattutto quando agisca per conto di un singolo condomino responsabile del danno. Quest'ultimo, infatti, qualora ricevesse un' ulteriore richiesta risarcitoria da parte del danneggiato non completamente soddisfatto dall'assicurazione, potrebbe chiedere i danni all'amministratore che ha accettato una somma minore, rinunziando ad ogni pretesa.