IPOTECHE: per i mutui immobiliari cancellazione semplificata

7 ottobre 2010
Il D.L. 7/2007, convertito con modificazioni dalla legge 40/2007, ha introdotto nel nostro ordina-mento una semplificazione del procedimento di cancellazione dell'ipoteca per i mutui immobiliari allorché il creditore sia un soggetto esercente attività bancaria o finanziaria oppure un ente di previ-denza obbligatoria. In particolare, l'art. 13, c. 8-sexies, del predetto provvedimento ha stabilito che l'ipoteca “si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita” e, in applicazione di tale disposizione, il successivo comma 8-decies ha previsto che il Conservatore dei registri immobiliari, decorso il termine di trenta giorni dalla comunicazione da parte del creditore dell'avvenuta estinzione dell'obbligazione garantita, proceda alla “cancellazione” dell'ipoteca. Sennonché l'Agenzia del territorio, con circolare n. 5 dell'1 giugno 2007, ha riconosciuto alla “cancellazione” di cui trattasi mera funzione di “pubblicità notizia”, avendo, questa, come unico effetto quello di portare a conoscenza dei terzi la predetta comunicazione di avvenuta estinzione dell'obbligazione. E nello stesso senso si sono pronunciati anche il Tribunale di Roma, il 4 giugno 2009, e il Tribunale di Bologna, il 1° dicembre 2009.
Tale conclusione ha l'effetto di rendere, all'evidenza, la cancellazione semplificata inidonea ad estin-guere definitivamente l'ipoteca, in ciò differenziandola dalla cancellazione ordinaria, vale a dire da quella prevista e disciplinata dall'art. 2886, comma 2 cod. civ., la quale, configurandosi ai sensi dell'art. 2878, comma 1, n. 1, cod. civ. come una autonoma causa di estinzione di questa formalità, ulteriore rispetto all'estinzione dell'obbligazione garantita, ha invece efficacia costitutiva. Conseguenza di tutto questo è che, in applicazione dell'art. 2881 cod. civ., la cancellazione semplificata non impedisce la reviviscenza dell'ipoteca in caso di inefficacia originaria o sopravvenuta del paga-mento per qualsiasi causa (revocatoria, errore nei conteggi o altro). Del pari, dalla citata funzione di “pubblicità notizia” deriva anche che, in caso di cancellazione semplificata menzionata nei registri immobiliari in data anteriore all'annotazione della surrogazione, al nuovo creditore ipotecario surroga-to non sia possibile – ai sensi dell'art. 2879, comma 2, cod. civ. – opporre tale formalità semplifica-ta.
La Confedilizia è intervenuta nelle sedi competenti perché vengano assunti i necessari provvedimenti, anche di natura legislativa, per ovviare all'inconveniente (il D.Lgs. 141/2010 non ha infatti - e inspiegabilmente - risolto il problema). Intanto, le Associazioni territoriali sono state invitate ad informare i soci della descritta situazione.