Doveva essere uno dei provvedimenti in grado di rinvigorire il volume delle entrate, ma si è rivelato un mezzo flop. Secondo quanto sostengono i dati delle Agenzie delle Entrate, infatti, il gettito derivante dalla cedolare secca (l’aliquota sostitutiva di tassazione dei canoni di locazione) è ammontato a 329 milioni di euro: un importo che potrebbe sembrare rilevante, ma che pare addirittura trascurabile rispetto a quanto precedentemente auspicato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, che prevedeva introiti per 2,6 miliardi di euro.
La cedolare secca, ricordiamo, è in grado di sostituire l’attuale regime fiscale sui canoni di locazione imponendo un’aliquota fissa del 21% sui canoni ordinari e del 19% sui canoni concordati. Un provvedimento che all’epoca della sua introduzione aveva lasciato l’amaro in bocca alle associazioni dei consumatori, che contestavano l’agevolazione nei confronti dei proprietari di casa e le dimenticanze nei confronti degli inquilini.
Eppure, la cedolare secca – che avrebbe dovuto attrarre la transazione verso il nuovo ordinamento da parte dei proprietari di abitazione – sembra aver deluso le attese. Ma quali le cause? Secondo gli osservatori, è probabile che a giocare un ruolo negativo nel comportamento favorevole nei confronti della cedolare sia stata la scarsa informazione (il provvedimento è di fatti stato inglobato all’interno di un mare mediatico ben più agitato) e i ritardi della sua implementazione, con sovrapposizione tecnica ad altri provvedimenti.
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UN MODO DI PENSARE, VIVERE E COMPORTARSI nel rispetto delle persone e della morale.
martedì 6 marzo 2012
LIMITAZIONE CONTANTI: DEROGA PER STRANIERI
L`articolo 3 del D.L. 2/3/2012 n. 16 pubblicato sulla G.U. 52 del 2/3/2012 ed in vigore dal 2/3/2012 prevede una deroga al limite dei pagamenti in contanti da parte di turisti stranieri (rammentiamo peraltro che il limite di contanti per il transito dalla frontiera italiana verso altri paesi e` stabilito in euro 9.999,99 euro).
Di seguito riassumiamo schematicamente tale disposizione:
A chi si rivolge la norma Soggetti di cui all`art. 22 e 74 ter del D.P.R. 633/72, cioe`:
soggetti non tenuti all`emissione della fattura (es.: commercianti al minuto, prestazioni alberghiere, ristoranti, ambulanti, etc.) e agenzie di viaggi e turismo
Adempimenti preliminari Il soggetto che intende avvalersi della norma (es.: commerciante al minuto) dovra` preliminarmente inviare comunicazione anche in via telematica all`Agenzia delle Entrate secondo modalita` e termini emanati dalla stessa Agenzia entro il 1° aprile 2012
Adempimenti in sede di vendita Il commerciante dovra`:
- acquisire copia del passaporto del turista straniero
- acquisire autocertificazione del turista straniero redatta ai sensi art. 47 del DPR 445/2000 nella quale il turista dichiara di non essere cittadino italiano, ne` cittadino di uno dei Paesi dell`Unione Europea ne` dello spazio economico europeo e di avere la residenza al di fuori dello stato italiano
Riscossione in contanti All`atto della vendita il commerciante incassa somme in contanti superiori ai 999,99 euro
Entro il giorno feriale successivo Il commerciante deve versare su un conto corrente bancario a lui intestato (non puo` "trattenere" le somme in cassa) le somme in contanti e consegna alla banca fotocopia del passaporto del turista straniero – l`autocertificazione e copia della fattura (o della ricevuta fiscale o dello scontrino)
Di seguito riassumiamo schematicamente tale disposizione:
A chi si rivolge la norma Soggetti di cui all`art. 22 e 74 ter del D.P.R. 633/72, cioe`:
soggetti non tenuti all`emissione della fattura (es.: commercianti al minuto, prestazioni alberghiere, ristoranti, ambulanti, etc.) e agenzie di viaggi e turismo
Adempimenti preliminari Il soggetto che intende avvalersi della norma (es.: commerciante al minuto) dovra` preliminarmente inviare comunicazione anche in via telematica all`Agenzia delle Entrate secondo modalita` e termini emanati dalla stessa Agenzia entro il 1° aprile 2012
Adempimenti in sede di vendita Il commerciante dovra`:
- acquisire copia del passaporto del turista straniero
- acquisire autocertificazione del turista straniero redatta ai sensi art. 47 del DPR 445/2000 nella quale il turista dichiara di non essere cittadino italiano, ne` cittadino di uno dei Paesi dell`Unione Europea ne` dello spazio economico europeo e di avere la residenza al di fuori dello stato italiano
Riscossione in contanti All`atto della vendita il commerciante incassa somme in contanti superiori ai 999,99 euro
Entro il giorno feriale successivo Il commerciante deve versare su un conto corrente bancario a lui intestato (non puo` "trattenere" le somme in cassa) le somme in contanti e consegna alla banca fotocopia del passaporto del turista straniero – l`autocertificazione e copia della fattura (o della ricevuta fiscale o dello scontrino)
IMMOBILI FANTASMA: 1.081.698
Attivita` regolarizzazione fabbricati: 1.081.698 di unita` immobiliari "fantasma"
Agenzia del Territorio ha presentato il consuntivo, al 31 dicembre 2011, dell’attivita` di regolarizzazione dei fabbricati mai dichiarati al Catasto o che hanno subi`to variazioni non dichiarate dalla parte, altrimenti conosciuti come “immobili fantasma”.
Come e` noto, attraverso un processo basato sulla sovrapposizione delle ortofoto aeree ad alta risoluzione alla cartografia catastale, e` stato possibile individuare 2.228.143 particelle del Catasto terreni, nelle quali si e` constatata la presenza di potenziali fabbricati non presenti nelle banche dati catastali.
Al 30 aprile 2011, i tecnici dell’Agenzia avevano gia` completato l’accertamento su 1.065.484 particelle, grazie anche all’adempimento spontaneo dei contribuenti.
Nell’arco temporale compreso tra il 2 maggio e la fine del 2011, e` stato avviato il processo di attribuzione della rendita presunta sulle rimanenti 1.162.659 particelle, attraverso l’individuazione della destinazione d’uso e di altri parametri tecnico-estimali degli immobili.
Tali attivita` hanno consentito di completare l’accertamento su ulteriori 818.000 particelle di terreno.
L’intera operazione ha consentito di individuare 1.081.698 unita` immobiliari di diverse tipologie a cui e` stata attribuita una rendita (definitiva o presunta) pari a 817,39 milioni di euro.
Agenzia del Territorio ha presentato il consuntivo, al 31 dicembre 2011, dell’attivita` di regolarizzazione dei fabbricati mai dichiarati al Catasto o che hanno subi`to variazioni non dichiarate dalla parte, altrimenti conosciuti come “immobili fantasma”.
Come e` noto, attraverso un processo basato sulla sovrapposizione delle ortofoto aeree ad alta risoluzione alla cartografia catastale, e` stato possibile individuare 2.228.143 particelle del Catasto terreni, nelle quali si e` constatata la presenza di potenziali fabbricati non presenti nelle banche dati catastali.
Al 30 aprile 2011, i tecnici dell’Agenzia avevano gia` completato l’accertamento su 1.065.484 particelle, grazie anche all’adempimento spontaneo dei contribuenti.
Nell’arco temporale compreso tra il 2 maggio e la fine del 2011, e` stato avviato il processo di attribuzione della rendita presunta sulle rimanenti 1.162.659 particelle, attraverso l’individuazione della destinazione d’uso e di altri parametri tecnico-estimali degli immobili.
Tali attivita` hanno consentito di completare l’accertamento su ulteriori 818.000 particelle di terreno.
L’intera operazione ha consentito di individuare 1.081.698 unita` immobiliari di diverse tipologie a cui e` stata attribuita una rendita (definitiva o presunta) pari a 817,39 milioni di euro.
LIMITI DI PIGNORABILITA': Art. 72
Limiti di pignorabilita` ex ”quinto dello stipendio”
Disposizioni per l`agente della riscossione.
Articolo 72 ter del D.P.R. 600/1973 introdotto dall`art. 3 comma 5 del D.L. 2/3/2012 n. 16.
Si rammenta che l`articolo 545 del codice di procedura civile prevede la pignorabilita` di quanto segue in misura pari ad un quinto.
Sul salario, sullo stipendio, indennita` relative al rapporto di lavoro comprese quelle dovute a causa di licenziamento:
un decimo per importi sino a 2.000 euro
un settimo per importi da 2.000 euro a 5.000 euro
un quinto per importi superiori a 5.000 (in questo caso si applica l`art. 545 del c.p.c.)
Disposizioni per l`agente della riscossione.
Articolo 72 ter del D.P.R. 600/1973 introdotto dall`art. 3 comma 5 del D.L. 2/3/2012 n. 16.
Si rammenta che l`articolo 545 del codice di procedura civile prevede la pignorabilita` di quanto segue in misura pari ad un quinto.
Sul salario, sullo stipendio, indennita` relative al rapporto di lavoro comprese quelle dovute a causa di licenziamento:
un decimo per importi sino a 2.000 euro
un settimo per importi da 2.000 euro a 5.000 euro
un quinto per importi superiori a 5.000 (in questo caso si applica l`art. 545 del c.p.c.)
ALIMENTARI: SOSTANZE DANNOSE
Le mille sostanze «potenzialmente dannose»
Adittivi alimentari, coloranti, insalate in buste: tutte sostanze legali, ma fino a che punto sono innocue per la salute?
Oltre mille sostanze possono avere effetti non ancora del tutto noti sulla salute e sull'ambiente. Parliamo di additivi alimentari e composti chimici, elencati nelle etichette di prodotti di uso comune e quotidiano, dentifrici, saponi, detersivi, yogurt, biscotti, cibi in scatola e sottovuoto. Prodotti il cui consumo costante può contribuire all’insorgere di asma, reazioni allergiche, disturbi gastrici e squilibri al sistema ormonale. Sostanze legali, ma fino a che punto innocue? Molte contengono xenoestrogeni: ad oggi possono essere considerate solo "potenzialmente dannose".
IL DANNO - Un'azione diretta sull'uomo non è ancora stata dimostrata, tuttavia questi composti in associazione con altri, e soprattutto agendo su individui suscettibili, potrebbero diventare seriamente dannosi. «Oggi, anche grazie alle tecniche di fecondazione assistita non selezioniamo più il maschio forte, bensì consentiamo quasi a tutti i geni maschili di riprodursi: contribuendo alla riproduzione della specie potremmo permettere la selezione di geni deboli capaci, una volta in contatto con tossici esterni, di produrre danni biologici». L'ha detto Andrea Lenzi, andrologo dell'università La Sapienza di Roma, che ha preso parte al XXVII Convegno di medicina della Riproduzione, presieduto da Carlo Foresta, andrologo dell’università di Padova, e in corso ad Abano Terme. «Il principio è quello per cui queste sostanze, su un maschio forte dal punto di vista riproduttivo, non avrebbero effetto mentre su un maschio geneticamente vulnerabile potrebbero nascondere diversi pericoli».
COLORANTI E SOSTANZE PERICOLOSE - Qualche esempio pratico: «Il colore acceso dei gamberetti non è un dono di natura, ma si ottiene con il 4-exilresorcinolo, un colorante chimico. Il 4-exilresorcinolo – ricorda Lenzi - è stato correlato ad un’azione simil-estrogenica e alla comparsa di problemi di fertilità negli animali e si pensa che possa avere effetti simili anche nell’uomo. Oppure, l'insalata in buste: rappresenta un duplice rischio, per la confezione in plastica contenente sostanze rilasciate gradualmente sull’alimento e per cui è stata dimostrata una possibile azione anti-androgenica, e per il contenuto stesso: molte verdure vendute confezionate potrebbe essere contaminate da pesticidi organolettici. Per pesticidi organo fosforici, carbammati, ditiocarbammati, organo clorurati, erbicidi del gruppo ammonio quaternario è stata dimostrata un’azione anti-androgenica e di stimolo nei confronti dell’espressione del recettore estrogenico. Infine, prodotti quali shampoo, bagnoschiuma creme idratanti e solari, deodoranti, articoli per l’igiene e ammorbidenti spesso contengono parabeni. Studi sembrerebbero dimostrare che i parabeni abbiano azione simil-estrogenica. Infine, non si possono non citare gli additivi, antiossidanti e conservanti derivati dal petrolio e vietati in molti Paesi perché sospettati di avere un’azione cancerogena”. I consigli? «Innanzitutto comprare le verdure al mercato o da aziende agricole che garantiscano di non utilizzare pesticidi o additivi ed evitare il più possibile prodotti in scatola ricchi in conservanti».
Adittivi alimentari, coloranti, insalate in buste: tutte sostanze legali, ma fino a che punto sono innocue per la salute?
Oltre mille sostanze possono avere effetti non ancora del tutto noti sulla salute e sull'ambiente. Parliamo di additivi alimentari e composti chimici, elencati nelle etichette di prodotti di uso comune e quotidiano, dentifrici, saponi, detersivi, yogurt, biscotti, cibi in scatola e sottovuoto. Prodotti il cui consumo costante può contribuire all’insorgere di asma, reazioni allergiche, disturbi gastrici e squilibri al sistema ormonale. Sostanze legali, ma fino a che punto innocue? Molte contengono xenoestrogeni: ad oggi possono essere considerate solo "potenzialmente dannose".
IL DANNO - Un'azione diretta sull'uomo non è ancora stata dimostrata, tuttavia questi composti in associazione con altri, e soprattutto agendo su individui suscettibili, potrebbero diventare seriamente dannosi. «Oggi, anche grazie alle tecniche di fecondazione assistita non selezioniamo più il maschio forte, bensì consentiamo quasi a tutti i geni maschili di riprodursi: contribuendo alla riproduzione della specie potremmo permettere la selezione di geni deboli capaci, una volta in contatto con tossici esterni, di produrre danni biologici». L'ha detto Andrea Lenzi, andrologo dell'università La Sapienza di Roma, che ha preso parte al XXVII Convegno di medicina della Riproduzione, presieduto da Carlo Foresta, andrologo dell’università di Padova, e in corso ad Abano Terme. «Il principio è quello per cui queste sostanze, su un maschio forte dal punto di vista riproduttivo, non avrebbero effetto mentre su un maschio geneticamente vulnerabile potrebbero nascondere diversi pericoli».
COLORANTI E SOSTANZE PERICOLOSE - Qualche esempio pratico: «Il colore acceso dei gamberetti non è un dono di natura, ma si ottiene con il 4-exilresorcinolo, un colorante chimico. Il 4-exilresorcinolo – ricorda Lenzi - è stato correlato ad un’azione simil-estrogenica e alla comparsa di problemi di fertilità negli animali e si pensa che possa avere effetti simili anche nell’uomo. Oppure, l'insalata in buste: rappresenta un duplice rischio, per la confezione in plastica contenente sostanze rilasciate gradualmente sull’alimento e per cui è stata dimostrata una possibile azione anti-androgenica, e per il contenuto stesso: molte verdure vendute confezionate potrebbe essere contaminate da pesticidi organolettici. Per pesticidi organo fosforici, carbammati, ditiocarbammati, organo clorurati, erbicidi del gruppo ammonio quaternario è stata dimostrata un’azione anti-androgenica e di stimolo nei confronti dell’espressione del recettore estrogenico. Infine, prodotti quali shampoo, bagnoschiuma creme idratanti e solari, deodoranti, articoli per l’igiene e ammorbidenti spesso contengono parabeni. Studi sembrerebbero dimostrare che i parabeni abbiano azione simil-estrogenica. Infine, non si possono non citare gli additivi, antiossidanti e conservanti derivati dal petrolio e vietati in molti Paesi perché sospettati di avere un’azione cancerogena”. I consigli? «Innanzitutto comprare le verdure al mercato o da aziende agricole che garantiscano di non utilizzare pesticidi o additivi ed evitare il più possibile prodotti in scatola ricchi in conservanti».
Alfano: «L'alleanza con la Lega è finita»
Alfano: «L'alleanza con la Lega è finita»
Il segretario del Pdl: «Le amministrative saranno
i titoli di coda. Perso un alleato per il bene dell'Italia»
Amgelino Alfano
MILANO - I rapporti tra i due partiti principali della ex-maggioranza, la Lega e il Pdl, da tempo erano tesi. Ma ora Angelino Alfano sembra dare il colpo di grazia a qualsiasi riavvicinamento. «Queste elezioni rappresentano i titoli di coda di un film che sta per chiudersi», ha dichiarato rispondendo al settimanale Chi a proposito delle prossime amministrative. «Gli elettori - conferma il segretario Pdl nell'intervista - ci vedranno senza la Lega al Nord, anche se ancora nutriamo qualche speranza».
«PAGATO DAZIO ALTISSIMO» - E ha aggiunto: «Per sostenere Monti abbiamo pagato un dazio altissimo. Abbiamo perso un alleato, sacrificando i nostri interessi per il bene dell'Italia. Certo, il Pd non ha sconquassato un'alleanza». In conclusione: «Abbiamo lasciato Bossi senza guadagnare l'alleanza con Casini. Speriamo che i cittadini capiscano e ce lo riconoscano».
Il segretario del Pdl: «Le amministrative saranno
i titoli di coda. Perso un alleato per il bene dell'Italia»
Amgelino Alfano
MILANO - I rapporti tra i due partiti principali della ex-maggioranza, la Lega e il Pdl, da tempo erano tesi. Ma ora Angelino Alfano sembra dare il colpo di grazia a qualsiasi riavvicinamento. «Queste elezioni rappresentano i titoli di coda di un film che sta per chiudersi», ha dichiarato rispondendo al settimanale Chi a proposito delle prossime amministrative. «Gli elettori - conferma il segretario Pdl nell'intervista - ci vedranno senza la Lega al Nord, anche se ancora nutriamo qualche speranza».
«PAGATO DAZIO ALTISSIMO» - E ha aggiunto: «Per sostenere Monti abbiamo pagato un dazio altissimo. Abbiamo perso un alleato, sacrificando i nostri interessi per il bene dell'Italia. Certo, il Pd non ha sconquassato un'alleanza». In conclusione: «Abbiamo lasciato Bossi senza guadagnare l'alleanza con Casini. Speriamo che i cittadini capiscano e ce lo riconoscano».
mercoledì 1 febbraio 2012
IMMOBILIARE: PRELIMINARE DI PRELIMINARE E' NULLO
La Cassazione sancisce la nullità del “preliminare di preliminare”
Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio). Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.
Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio). Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.
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