IMMOBILIARE: NULLO IL PRELIMINARE DEL PRELIMINARE

La Cassazione sancisce la nullità del “preliminare di preliminare”

Accade frequentemente, nel corso delle trattative per l’acquisto di un immobile, che l’agente immobiliare pretenda la sottoscrizione, da parte del potenziale acquirente, di una scrittura (solitamente qualificata come “proposta irrevocabile di acquisto”), nella quale si propone di acquistare l’immobile ad un certo prezzo, impegnandosi, in caso di accettazione della proposta da parte del potenziale - venditore, a sottoscrivere entro una certa data il contratto preliminare, per poi concludere, in un momento ulteriore, il contratto definitivo; alla sequenza di scritture – contratti corrisponde, di norma, la corresponsione di importi in denaro a titolo di penale, caparra confirmatoria e/o acconti sul prezzo.
Ebbene, ad un tale modo di procedere, per la verità assai diffuso, pone un freno la Corte di Cassazione, la quale, con la Sentenza n. 8038 del 2 aprile 2009 afferma il principio secondo cui “non va riconosciuta come possibile funzione del preliminare di compravendita – oltre quella sua propria dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, a norma del primo comma dell’art. 2932 c.c. – anche quella di obbligarsi ad obbligarsi ad ottenere quell’effetto, non risultando tale ulteriore funzione sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”. In altri termini non è possibile, secondo la Suprema Corte, impegnarsi vicendevolmente a concludere un contratto in cui ancora ci si obblighi all’acquisto di un bene.Una simile pattuizione è, secondo la Corte, nulla per mancanza di causa, non avendo senso pratico, a suo dire, promettere ora di promettere ancora in futuro; riprendendo le parole impiegate dalla Corte, “riconoscere come possibile funzione (del preliminare, ndr) anche quella di obbligarsi ... ad obbligarsi, darebbe luogo ad una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente”.
Secondo la Corte, dunque, il “preliminare di preliminare” non potrebbe mai avere efficacia vincolante per le parti, potendo al più riconoscersi in esso, qualora sia redatto per iscritto (come è nelle transazioni immobiliari) una mera “minuta di contratto”, o puntuazione (termine con il quale si indica il documento redatto dalle parti per fissare, senza effetto vincolante, i contenuti di un successivo contratto). Il principio enunciato dalla Cassazione può avere notevoli ricadute pratiche, di cui è bene tenere conto ogni qualvolta ci si trovi a condurre trattative finalizzate all’acquisto di un bene (mobile o immobile che sia). Tra queste, vanno evidenziate quelle relative alle somme di denaro che eventualmente vengano promesse o versate, da una parte all’altra, a garanzia della futura stipulazione dell’ulteriore preliminare. Nel caso affrontato dalla Cassazione, ad esempio, la parte potenziale – acquirente si era impegnata a versare alla controparte, che avesse accettato la c.d. “proposta irrevocabile d’acquisto”, la somma di lire 14.000.000 per il caso in cui si fosse successivamente sottratta all’obbligo di sottoscrivere il preliminare d’acquisto dell’immobile.
Non avendo ella dato corso all’obbligo assunto, la potenziale venditrice l’aveva convenuta in giudizio per ottenere il pagamento della “penale” così prevista; la Cassazione, all’esito dei tre gradi di giudizio, ha rigettato tale domanda proprio sulla base del principio in commento, affermando in sostanza che, essendo nullo il preliminare di preliminare, nessuna penale deve essere corrisposta per il caso di suo inadempimento (a corollario, la Corte precisa che, potendosi riconoscere nel “preliminare di preliminare” tutt’al più una minuta di contratto, e dunque una semplice puntualizzazione dello stato raggiunto delle trattative, eventuali penali che dovessero essere pattuite a garanzia della conclusione dell’ulteriore preliminare sarebbero nulle ed inefficaci anche perché non è ipotizzabile la pattuizione di una “penale riferita a responsabilità aquiliana, come quella in cui si può incorrere in fase di trattative”). Analoghe conseguenze possono trarsi, sul solco del medesimo principio, relativamente alle somme che siano (non promesse ma) versate (ad esempio a titolo di caparra confirmatoria) al momento della sottoscrizione del “primo” preliminare; essendo quest’ultimo affetto da nullità (e dunque improduttivo di qualsiasi effetto giuridico vincolante) chi abbia percepito tali somme non potrà, in caso di inadempimento della controparte, trattenerle a titolo di indennizzo (secondo la funzione propria della caparra), ma sarà invece, con ogni probabilità, tenuto a restituirle in quanto ricevute in esecuzione di contratto nullo. Ne risulta evidente l’importanza della sentenza in commento, che consiglia di prestare la massima attenzione, in sede di trattative, al contenuto degli obblighi assunti (specie dalla controparte); se essi si sostanziassero nel mero impegno a concludere un ulteriore contratto preliminare, alla luce della sentenza in commento non ne sarebbe garantita la coercibilità (e neppure eventuali penali e/o caparre sarebbero sufficienti a tutelare la posizione della parte a favore della quale tali obblighi sono stati assunti).
Peraltro, come riconosciuto dalla stessa Corte di Cassazione, occorre tenere distinta la fattispecie in esame (“preliminare di preliminare”) dall’ipotesi in cui le parti si obblighino, con il contratto preliminare, a stipulare il contratto definitivo, impegnandosi altresì a rinnovare il loro consenso in un altro negozio “formale”. In quest’ultimo caso, infatti, il consenso per la stipulazione del definitivo si è già formato, e le parti intendono soltanto riprodurre il contratto già concluso in altra veste formale (per esempio, davanti ad un notaio). Spetterà al Giudice stabilire, di volta in volta, sulla base del suo prudente apprezzamento non censurabile in sede di legittimità, se si ricada nell’una o nell’altra ipotesi.

IMMOBILIARE: TRASCRIZIONE E REGISTRAZIONE ATTO O SCRITTURA

Trascrizione e registrazione
Secondo quanto prevede il codice civile (art.2645 bis) il preliminare di compravendita di un immobile va trascritto nei pubblici registri (conservatoria) se redatto come atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche se relativo ad edifici da costruire o in corso di costruzione.
Gli effetti della trascrizione decadono se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la redazione del rogito (contratto definitivo) o entro tre anni dalla trascrizione stessa, non venga effettuata la trascrizione del rogito.
Della trascrizione si occupa il notaio che si e' occupato di redigere o autenticare l'atto, pagando in conservatoria la relativa imposta ipotecaria nella misura fissa di 168 euro (D.lgs. 347/90 art.4 tariffa). L'operazione sara' successiva alla registrazione dell'atto con pagamento dell'imposta di registro.Venendo invece alla registrazione (formalita' fiscale finalizzata al pagamento delle imposte) l'obbligo riguarda ugualmente gli atti pubblici e le scritture private autenticate.
Se l'atto e' redatto come scrittura privata NON autenticata esso deve essere registrato:
- se il venditore e' un privato (quindi l'operazione non e' soggetta ad IVA) oppure
- se stipulato, dal 2007 in poi, a seguito dell'intermediazione di un agente immobiliare: in questo caso l'agente e' responsabile solidalmente per il pagamento dell'imposta di registro (per approfondire si veda piu' avanti)
oppure
- se il preliminare prevede una caparra (non soggetta ad IVA).

L'imposta di registro da pagare e' di 168 euro in misura fissa, entro 20 giorni dalla stipula. Va anche pagato il bollo di 14,62 euro ogni 100 righe. Cio' presentando presso l'ufficio locale dell'Agenzia delle entrate il modello 69. Se nell'operazione e' coinvolto un notaio del pagamento si occupa lui stesso, telematicamente.
Se il preliminare prevede pagamento di una caparra confirmatoria va pagato anche lo 0,50% di questa, sempre a titolo di imposta di registro. Se invece prevede il pagamento di acconti sul prezzo non soggetti ad IVA, oppure una caparra penitenziale, deve essere pagato il 3% di questi. In ambedue i casi l'imposta pagata in sede di registrazione del preliminare e' considerata come acconto di quella dovuta per la successiva registrazione del rogito. Se il rogito non viene stipulato, queste imposte non saranno rimborsate a meno che la mancata stipula abbia cause non imputabili alle parti.

Fonte: Dpr 131/86 art.5, 10 (come modificato dalla Finanziaria 2007), 38 e Tariffa Art.10

Note importanti:
- la trascrizione del compromesso, benche' non sempre obbligatoria, e' decisamente consigliabile perche' costituisce una vera e propria "prenotazione" sul bene oggetto di compromesso, nonche' una garanzia di fronte a terzi riguardo ai diritti delle parti (nei casi estremi, ma possibili, di vendita a piu' soggetti, si salvano i diritti di coloro che registrano per primi).
- anche se puo' sembrare superfluo dirlo, e' bene -riguardo ai pagamenti- chiedere e conservare accuratamente le ricevute nonche' evitare di rilasciare assegni in bianco o senza data.
- e' bene sapere che dalla firma del compromesso scaturisce, tra gli altri, anche il diritto dell'eventuale mediatore immobiliare a riscuotere la provvigione. Cio' anche se non e' stato firmato un preciso accordo al riguardo, e comunque solo a condizione che le parti contraenti siano quelle alle quali il mediatore ha fatto conoscere l'affare. In proposito si legga la successiva parte dedicata, appunto, all'intermediazione immobiliare.

VALLE MARTELLA: RACCOLTE 632 FIRME

SI PORTA A CONOSCENZA CHE SONO STATE DEPOSITATE AL COMUNE DI ZAGAROLO,AL COTRAL ED ALTRI ENTI, 632 FIRME RACCOLTE TRA LA POPOLAZIONE PER I VARI MOTIVI :

1 RIPRISTINO FERMATA COTRAL IN VIA PRENESTINA NUOVA KM 3,800 VENENDO DA
ROMA VERSO ZAGAROLO, SPOSTATA DI 600 MT CIRCA PIU LONTANO(DOPO IL
BENZINAIO )

2 POSIZIONARE UNA NUOVA FERMATA IN ANDATA E RITORNO SEMPRE SULLA
PRENESTINA NUOVA IN PROSSIMITA' DEL NUOVO SUPERMERCATO CARREFOUR.

3 ULTIMO E PIU' IMPORTANTE E IMPEGNATIVO LA RIAPERTURA CARRABILE DI VIA
SASSOBELLO E VIA DI VALLE MARTELLA .

IL SINDACO MERCOLEDI MATTINA 18-05-2011 PRESO ATTO DELLE NOSTRE RICHIESTE CI HA PROMESSO CHE AVREBBE PRESO IN VISIONE IL PROBLEMA PER CERCARE UNA SOLUZIONE CHE SIA OTTIMALE PER TUTTI. ASPETTIAMO CON ANSIA UNA
RISPOSTA POSITIVA PRIMA POSSIBILE, SPERANDO DI NON OFFENDERE LA SENSIBILITA' DI QUALCHE CONSIGLIERE O ASSESSORE CHE SIA. SPERO CHE TUTTI CONCORDINO CHE E' UN ESIGENZA CHE VA RISOLTA PER IL BENE DI TUTTI.
ANTICIPATAMENTE SI RINGRAZIA TUTTI QUELLI CHE HANNO FIRMATO E TUTTI QUELLI CHE SI IMPEGNANO AD AIUTARCI AFFINCHE SI VERIFICHI QUELLO CHE E' NOSTRA INTENZIONE VEDERE REALIZZATO.
CHIUNQUE E' DACCORDO CON QUANTO DETTO SOPRA E VOLESSE CONOSCERE O DARE IL SUO APPORTO PER EVENTUALI SVILUPPI DELLA SITUAZIONE PUO' CONTATTARMI O VENERMI A TROVARE, SARA' SEMPRE BENACCETTO.

STATUA DI GIOVANNI PAOLO II

ERAVAMO TUTTI IN ATTESA DELLA STATUA, TUTTO PENSAVAMO MA NON CHE NON FOSSE VEROSIMILE ANZI SEMBRA UN ALTRO E POI SPROPORZIONATA E ADATTA A GIOCARE A NASCONDINO. MA, MI CHIEDO PRIMA DI POSIZIONARLA ALLA STAZIONE TERMINI NESSUNA L'HA VISTA PRIMA??? CHE FIGURA DI ..........

CHE NE PENSATE?
ADESSO CHI PAGA?? SE LI DAVANO A NOI UN PO' DI MARCIAPIEDI CI USCIVANO.

ELEZIONI MILANO: ATTENTI AI PROGRAMMI

ALCUNI PUNTI DEL PROGRAMMA DELLA SINISTRA:

SECONDO VOI SI POSSONO ACCETTARE ?

VALLE MARTELLA: FINALMENTE IL MARCIAPIEDE

FINALMENTE A VALLE MARTELLA UN OBBIETTIVO RAGGIUNTO, DOBBIAMO RINGRAZIARE LA SIG. MARIELLA IN PRIMIS E TUTTO LO STAFF DELLA PROVINCIA CHE HANNO PRESO A CUORE LA SITUAZIONE E HANNO PERMESSO LA REALIZZAZIONE.
GRAZIE

LETTERA APERTA AL MINISTRO CARFAGNA

.pubblicata da MINZOLINI FAN CLUB! il giorno mercoledì 18 maggio 2011 alle ore 21.39.
Gentilissima Dottoressa Carfagna,

sono stata sempre una sua sostenitrice, orgogliosa di come ha svolto il compito di Ministro delle Pari Oportunità, entusiasta della bella legge sullo stalking, ma sull'omofobia non posso seguirla!

Lo dico con amarezza, sono molto delusa dal fatto che una donna come lei, proveniente dalla destra e quindi legata ai nostri Valori, eterni ed universali, racchiusi nel motto: Dio, Patria e Famiglia, indulga alla morale relativistica, quella dell'incontinenza, della Libertà che non è più responsabilità e rigore!

Non sono contro gli omosessuali, anzi, li considero persone bisognose di aiuto e sostegno, pietas infinita per loro, nell'accezione latina che ha precorso la morale cristiana: la comprensione della fragilità umana.

Quello che combatto è il volerli trattare da diversi, di farne una categoria protetta, come se essere omosessuali facesse acquistare un allure particolare, intoccabili sotto tutti i profili!

Dal sesso non devono discendere diritti, né leggi speciali come quella che oggi Giustamente la Commissione Giustizia della Camera ha bocciato!

Perché instituire aggravanti per la violenza su omosessuali e non sui bambini o sulle donne?

Per me si lede anche l'articolo 3 della Costituzione, sull'uguaglianza, perché gli etero violentati devono valere di meno?

Sfociamo nel ridicolo, nella fobia dell'omofobia o strizziamo solo l'occhio ai Media dell'opposizione ed alle associazioni omosessuali?

Se pari opportunità devono esserci, ricordiamoci che gli psichiatri che seguono i protocolli per le terapie riabilitative, sono costretti a farlo nelle catacombe, senza nemmeno mettere la targa fuori, si fanno circolare i nomi a mezza bocca, nemmeno fossero pusher! Eppure rispondono ad una richiesta di chi vive la condizione omosessuale con disagio: non è questo un danno anche per gli stessi omosessuali?

No, non è questa la Carfagna che ci inorgogliva quando, con coraggio e determinazione, al seminario Donna, vita e famiglia da lei organizzato nel 2007, affermava:

«non c'è nessuna ragione per la quale lo Stato debba riconoscere le coppie omosessuali, visto che costituzionalmente sono sterili ... per volersi bene il requisito fondamentale è poter procreare»

Dov'è finita quella Mara? Andiamo a Chi l'ha visto?

Sono in troppi ad essere irriconoscibili nel CDX, spero di non dover aggiungere anche Lei!

Ci ripensi, non è nella sua natura essere schiava dei luoghi comuni dettati dalla sinistra o da certi indegni personaggi che ancora si ostinano a presentarsi come destra!

Ho apprezzato molto quando ha dichiarato che, se fosse passata ad altro partito, si sarebbe dimessa da Parlamentare.

Brava, il mandato elettorale non va tradito! Tutti dovrebbero avere la dignità di rassegnare le dimissioni se non si ravvisano più coerenti col partito che li ha eletti, soprattutto se non interpretano più le istanze della base.

Per questo mi permetto di ricordarle che il PdL è costituito dal 93,3 % di cattolici, stima del 2006, penso che ora la percentuale sia più alta, visto che gli ateo sono usciti dal PdL.

Ne tenga conto, Ministro Carfagna, pari opportunità anche per i cattolici, rispetto!

Non ci deluda, vogliamo continuare ad essere orgogliosi di lei!

Sveva Orlandini

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